Copropriété : contester les charges et les décisions d'AG — le dossier technique qu'il faut constituer

En copropriété, deux contestations reviennent sans cesse : la répartition ou le montant des charges, et la régularité des décisions d'assemblée générale. Les deux obéissent à des règles strictes de délai et de preuve. Et dans les deux cas, le copropriétaire qui gagne est celui qui arrive avec des pièces, pas avec un sentiment d'injustice.

Contester les charges : sur quel terrain ?

La répartition est erronée

Les charges générales se répartissent selon les tantièmes, les charges spéciales selon l'utilité objective du service ou de l'équipement pour chaque lot. Un copropriétaire de rez-de-chaussée sans accès à l'ascenseur, un lot qui n'est pas raccordé au chauffage collectif, des tantièmes qui ne correspondent plus à la consistance réelle des lots après division : autant de cas où la grille de répartition du règlement peut être contestée, voire déclarée non conforme à la loi. L'action en révision de la répartition existe, mais elle suppose de démontrer un écart significatif, chiffres en main.

Le montant ou l'imputation sont injustifiés

Travaux relevant des parties communes facturés à un seul lot — ou l'inverse. Dépenses engagées sans vote. Prestations facturées et non exécutées. Consommations d'eau ou de chauffage aberrantes au regard du bâti. Ici, la contestation se joue sur les pièces comptables et sur la réalité matérielle de la prestation.

Le délai à ne pas manquer

Une charge appelée sur le fondement d'une décision d'AG ne peut plus être discutée si la décision est devenue définitive. C'est pourquoi contester l'appel de fonds sans avoir contesté la résolution qui le fonde mène souvent à l'échec.

Contester une décision d'assemblée générale

Le copropriétaire opposant ou défaillant dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire. Ce délai est un couperet. Un copropriétaire qui a voté pour la résolution ne peut pas l'attaquer.

Les motifs qui portent

• Vices de forme : convocation tardive ou incomplète, absence de pièces jointes obligatoires, ordre du jour imprécis, mandats irréguliers, erreurs de majorité ou de calcul des voix, PV non conforme.
• Vices de fond : décision contraire au règlement de copropriété ou à la loi, atteinte aux parties privatives, abus de majorité, travaux votés sans respecter la majorité requise, répartition de dépenses illégale.

Le dossier technique à constituer

C'est le point que la plupart des copropriétaires sous-estiment. Un avocat construit un raisonnement ; il lui faut de la matière.

Les pièces administratives et comptables

• règlement de copropriété et état descriptif de division, avec la grille des tantièmes ;
• convocations, ordres du jour, pouvoirs, feuilles de présence, procès-verbaux des trois derniers exercices ;
• budgets prévisionnels, annexes comptables, appels de fonds, décomptes individuels ;
• contrats de syndic, de maintenance, devis et factures des travaux litigieux ;
• vos courriers au syndic et ses réponses, ainsi que la preuve de la date de notification du PV.

Les pièces techniques

Elles transforment une contestation théorique en démonstration :

• relevés de surfaces et de consistance des lots, quand les tantièmes ne correspondent plus à la réalité après travaux ou division ;
• constats de l'état des parties communes, pour établir qu'un désordre relève bien du collectif — ou qu'il n'a pas son origine dans votre lot ;
• vérification de la réalité et de la qualité des travaux facturés : ce qui a été payé a-t-il été exécuté, et selon les règles de l'art ?
• analyse de l'utilité objective d'un équipement pour votre lot, pièce maîtresse d'une contestation de charges spéciales ;
• caractérisation des désordres — infiltrations par façade ou toiture, humidité, fissures — quand la question « privatif ou commun » commande la répartition de la dépense.

La méthode qui fonctionne

Écrivez au syndic avant l'AG pour faire inscrire vos points à l'ordre du jour. Faites acter votre vote « contre » au PV — c'est la condition de votre recours. Demandez la communication des pièces comptables, c'est votre droit. Réunissez vos constats techniques avant l'expiration des deux mois, puis confiez l'ensemble à un avocat spécialisé en droit de la copropriété.

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