De la signature du contrat de réservation à la levée des réserves : le droit de la VEFA expliqué simplement, avec les textes et les pièges à connaître.
La vente d'immeuble à construire — dont la VEFA est la forme la plus répandue — est régie par les articles 1601-1 et suivants du Code civil. L'acquéreur achète un bien qui n'existe pas encore : la loi organise donc des protections spécifiques, financières d'abord, puis constructives.
« La vente d'un immeuble à construire est un contrat par lequel le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. » — Principe posé à l'article 1601-1 du Code civil
Côté garanties de construction, la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 (dite « loi Spinetta ») s'applique pleinement : garantie de parfait achèvement (un an, article 1792-6 du Code civil), garantie biennale des éléments d'équipement (article 1792-3), garantie décennale (article 1792), et assurance dommages-ouvrage obligatoire (articles L. 241-1 et suivants du Code des assurances) qui permet de financer les réparations sans attendre la recherche de responsabilités.
Il fixe le prix, la surface, les caractéristiques et le délai prévisionnel de livraison. Le dépôt de garantie est plafonné et conservé par un séquestre. Le délai de rétractation de dix jours s'applique.
Vérification du descriptif, du plan, des garanties financières du promoteur et de l'assurance. C'est le moment de faire relire les clauses atypiques par un professionnel.
Échelonnés légalement : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement, solde à la livraison. Tout appel anticipé ou non justifié doit être contesté.
Le jour de la remise des clés, tout désordre visible doit figurer au procès-verbal. La formulation compte : précise, datée, photographiée. Ne pas confondre réserves (désordres apparents) et vices cachés (découverts après).
Le promoteur doit corriger dans un délai raisonnable. À défaut : mise en demeure, puis consignation du solde ou exécution aux frais du promoteur selon les cas.
Le contrat prévoit des pénalités par jour de retard. Si le retard excède le terme contractuel, l'acquéreur peut mettre en demeure puis résilier : les sommes versées sont restituées avec intérêts.
Malfaçons persistantes, désordres cachés, non-conformité au descriptif : l'expertise (amiable ou judiciaire, article 232 du Code de procédure civile) objective les désordres, la garantie décennale et la dommages-ouvrage prennent le relais. L'avocat VEFA orchestre l'ensemble.
On ne peut refuser la remise des clés que si les désordres rendent le logement impropre à la destination ou empêchent l'usage essentiel. Sinon, on prend livraison avec réserves détaillées — le refus abusif peut retourner contre l'acquéreur.
Une diminution de plus d'un vingtième de la surface prévue peut entraîner la résolution du contrat ; en deçà, une réfaction proportionnelle du prix. La garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) peut aussi jouer pour les désordres non apparents.
Ce n'est pas obligatoire, mais une relecture du contrat de réservation et de l'acte par un avocat VEFA coûte peu au regard de l'enjeu — surtout sur les clauses de délai, de prix révisable et de description. En cas de litige déclaré, l'avocat devient indispensable, en coordination avec un expert en bâtiment.